Nesta aula sobre COMO REGULARIZAR SEU IMÓVEL este ano, você verá o Passo a Passo, do Zero à Escritura!
Ter um imóvel irregular é uma dor de cabeça para milhões de brasileiros. A falta da documentação correta não só gera insegurança jurídica, como também impede a venda financiada, a obtenção de crédito usando o bem como garantia e, em muitos casos, até mesmo o acesso a serviços públicos essenciais. Se você está nessa situação em 2025, saiba que existem caminhos para alcançar a sonhada regularização e ter a escritura definitiva em mãos. Este guia completo vai te mostrar o passo a passo!
Você vai aprender agora:
– Tipos comuns de irregularidades (contrato de gaveta, construção sem alvará, puxadinho, falta de habite-se, inventário pendente).
– Documentos básicos necessários.
– Principais caminhos: REURB, usucapião (extrajudicial e judicial simplificados), regularização pela prefeitura.
– Custos envolvidos (uma estimativa geral).
– Importância de um profissional (advogado, engenheiro/arquiteto).
Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então vamos continuar…
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Por que regularizar seu imóvel é tão importante?
Segurança Jurídica: Ter a escritura registrada em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis é a única forma de garantir legalmente que você é o proprietário.
Valorização do Patrimônio: Imóveis regularizados valem mais no mercado.
Acesso a Crédito: Bancos exigem a documentação em dia para liberar financiamentos ou empréstimos com garantia do imóvel.
Possibilidade de Venda Transparente: Facilita e agiliza a venda, permitindo que o comprador utilize financiamento bancário.
Herança sem Complicações: Deixar um imóvel regularizado para os herdeiros evita muitos problemas e custos futuros.
Regularidade Fiscal e Urbana: Evita multas e problemas com a prefeitura.
Passo 1: Diagnóstico – Entendendo a Irregularidade
O primeiro passo é identificar qual o tipo de irregularidade do seu imóvel. As mais comuns são:
Contrato de Gaveta: Um acordo particular de compra e venda que não foi levado a registro.
Falta de Habite-se: Documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção seguiu as leis municipais e está apta para ser habitada.
Construção/Reforma Irregular: Aumento de área construída, “puxadinhos” ou reformas feitas sem alvará da prefeitura e sem a devida averbação no registro do imóvel.
Imóvel em Nome de Terceiros ou Falecido: Comum em casos de herança não formalizada (inventário pendente) ou compras antigas não registradas.
Loteamento Clandestino ou Irregular: O terreno está em uma área que não foi aprovada pelos órgãos competentes.
Passo 2: Reunião da Documentação Existente
Junte todos os documentos que você possui relacionados ao imóvel:
Contratos de compra e venda (mesmo os de gaveta).
Recibos de pagamento do imóvel e de impostos (IPTU).
Contas de água, luz, telefone em nome do possuidor.
Plantas da construção (mesmo antigas ou rascunhos).
Qualquer notificação ou documento da prefeitura.
Certidão de matrícula do imóvel (se existir e você tiver acesso, mesmo que desatualizada).
Passo 3: Buscando as Vias de Regularização
Com o diagnóstico e os documentos em mãos, é hora de analisar os caminhos possíveis:
Regularização Administrativa (Prefeitura):
Alvará de Construção e Habite-se: Se a irregularidade é uma construção ou reforma não aprovada, será preciso buscar a regularização junto à prefeitura. Isso pode envolver a apresentação de projetos, pagamento de taxas e, possivelmente, adequações na construção.
Anistia de Imóveis: Algumas prefeituras periodicamente oferecem leis de anistia, que facilitam a regularização de construções erguidas em desacordo com a lei, mediante o pagamento de multas ou taxas. Verifique se há alguma vigente em seu município em 2025.
REURB (Regularização Fundiária Urbana):
Instituída pela Lei 13.465/2017, a REURB visa regularizar núcleos urbanos informais consolidados. Existem duas modalidades: REURB-S (Social, para população de baixa renda, com isenção de muitas custas) e REURB-E (Específico, para os demais casos, com custos por conta do beneficiário). Verifique junto à prefeitura se sua área é passível de REURB.
Usucapião (Judicial ou Extrajudicial):
Se você possui o imóvel por um determinado tempo (varia de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade), de forma mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de ser dono, a usucapião pode ser o caminho para obter a propriedade. Desde 2015, a usucapião extrajudicial, feita diretamente em cartório, tornou-se uma via mais rápida e, muitas vezes, mais barata.
Inventário e Partilha:
Se o imóvel pertencia a uma pessoa falecida, é indispensável fazer o inventário (judicial ou extrajudicial) para que os herdeiros possam, então, regularizar a propriedade em seus nomes.
Adjudicação Compulsória:
Aplicável quando o comprador quitou o imóvel, mas o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva.
Passo 4: O Papel do Cartório de Registro de Imóveis (RGI)
Após obter a documentação necessária pela via escolhida (Habite-se e CND do INSS para averbar construção, Carta de Sentença da Usucapião, Formal de Partilha do Inventário, Certidão de Regularização Fundiária da REURB, etc.), o próximo passo crucial é levar esses documentos ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que a situação seja averbada ou registrada na matrícula do imóvel. É neste momento que a propriedade é formalmente transferida ou a construção é oficialmente reconhecida.
Passo 5: Custos Envolvidos
Os custos variam enormemente dependendo da irregularidade, do valor do imóvel e do caminho escolhido. Considere:
Honorários de profissionais (advogado, engenheiro/arquiteto).
Taxas da prefeitura (alvarás, habite-se, multas).
Custas judiciais (se for o caso de usucapião judicial ou inventário judicial).
Emolumentos de cartório (ata notarial, registro, averbações).
Impostos (ITBI na transmissão, INSS sobre a obra).
A Importância dos Profissionais
A regularização de imóveis pode ser complexa. Contar com a assessoria de profissionais qualificados é fundamental:
Advogado especialista em Direito Imobiliário: Essencial para analisar o caso, escolher a melhor estratégia, lidar com processos judiciais (se necessário) e orientar sobre a usucapião extrajudicial ou inventário.
Engenheiro Civil, Técnicos em Edificações e Arquiteto: Para elaborar plantas, projetos, laudos técnicos e acompanhar processos na prefeitura.
Conclusão
Regularizar seu imóvel em 2025 é um investimento na sua tranquilidade e no seu futuro. Embora o processo possa parecer burocrático, os benefícios são imensuráveis. Com informação, planejamento e a ajuda dos profissionais certos, você pode transformar um problema em uma solução definitiva, garantindo a posse legal e a valorização do seu bem. Não adie mais, comece hoje mesmo a buscar o caminho para a escritura do seu imóvel!
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