O que é a Usucapião?
A definição de Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e sem contestação.
Como conseguir a USUCAPIÃO?
É preciso ter posse: com intenção de dono; mansa e pacífica; contínua e duradoura; de boa fé e com justo título.
CONTAGEM DE TEMPO PARA SER USUCAPIÃO. Cada tipo de usucapião tem o tempo mínimo.
Vou mostrar um exemplo:
SEU Michelangelo comprou uma casa no ano de 1982. por falta de conhecimento ele não fez o registro do imóvel no cartório. o único documento que tinha era o contrato de compra e venda assinado por ele e pelo vendedor. Alguns anos depois, em 2020 o filho do seu Hildebrando, o Hildebrando Júnior foi contratado para trabalhar em Palmas-TO e convidou seu pai para morar junto com ele. Para isso decidiram vender a casa que moravam para comprar outra no Tocantins.
Colocaram uma placa de venda em frente à residência e após 4 dias apareceu uma pessoa interessada e fecharam o negócio. O comprador então pediu a matrícula do imóvel atualizada para fazer o processo de compra e foi aí que Seu Hildebrando ficou sabendo que o seu imóvel estava irregular. Foi preciso então regularizar o imóvel primeiro para depois finalizarem a venda.
E para realizar a regularização foi necessário fazer a Usucapião, já que ele tinha a posse de forma mansa, pacífica, contínua, de boa fé e com justo título.
Dois procedimentos judicial e extrajudicial
Extrajudicial é feito no cartório e o judicial é feita no fórum.
Quando será feito usucapião judicial? Quando tiver menores envolvidos, se tem litígio, se os documentos não são claros.
Já o extrajudicial tem que ter os requisitos gerais de usucapião é for uma situação mais simples, com documentação toda correta, e que não tenha essas situações que eu citei do judicial. Mas, não preocupa com isso. Essa parte é do advogado que orienta o cliente.
O advogado irá escolher a melhor opção para cada caso.
Outro fator importante é que não pode ter outro imóvel no nome e nem ser coproprietário.
Temos 36 espécies de usucapião, mas normalmente usamos apenas 5 espécies, que são:
TIPOS DE USUCAPIÃO PARA IMÓVEIS URBANOS.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA; USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA; USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL URBANA PRO MÍSERO; USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DO LAR; USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA.
Usucapião ordinária e Usucapião extraordinária
A usucapião ordinária, sempre irá ter como requisito, tempo de posse mínima no bem inferior ao extraordinário, devendo para se propor este tipo de usucapião que a parte comprove a posse mansa e pacifica no bem por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta, boa fé e justo título.
Já em relação à usucapião extraordinária, não e necessário provar nem a posse mansa e pacifica e tão pouco o justo título, entretanto o tempo de posse mínima passa a ser de 15 anos.
Podemos entender como justo título, qualquer documento que justifique sua posse e vontade de ser dono do bem, como uma promessa ou contrato de compra e venda, desde que assinados por duas testemunhas.
Tempo na usucapião
Segundo a Lei n°12.424 de 2011, cita o Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Qual a documentação técnica necessária?
Para regularizar necessita de projeto e memorial descritivo.
PROJETO precisa de planta de situação e planta de localização. Pode variar as exigências de acordo com cada cartório.
MEMORIAL DESCRITIVO é o conjunto de informações relativas a um projeto, descrevendo as características de seus elementos constitutivos.
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