Regularizar um imóvel herdado pode se tornar um verdadeiro desafio quando surge uma situação muito comum no Brasil: existe um inventário concluído, mas ele nunca foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesses casos, muitas pessoas descobrem o problema apenas quando tentam:
- vender o imóvel
- fazer financiamento
- realizar desmembramento
- regularizar construção
- fazer inventário de segunda geração
E então recebem a informação do cartório:
“O imóvel não está em seu nome na matrícula.”
Ou pior ainda: o imóvel nem possui matrícula individualizada no cartório.
Isso gera dúvidas como:
- Como regularizar um imóvel herdado sem matrícula?
- O inventário sem registro vale como propriedade?
- É possível vender um imóvel nessas condições?
- Qual é o procedimento correto para regularizar?
Neste artigo completo você vai entender como regularizar um imóvel que possui inventário, mas não foi registrado no cartório, quais são os caminhos possíveis e quais documentos serão necessários para resolver a situação.
Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então vamos continuar…
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O que significa um imóvel sem matrícula registrada?
A matrícula do imóvel é o registro oficial que identifica juridicamente um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Ela funciona como uma espécie de certidão de nascimento do imóvel, contendo informações como:
- localização
- área do terreno
- proprietários
- histórico de transferências
- averbações de construção
- penhoras ou ônus
Sem matrícula atualizada, o imóvel não está formalmente regularizado perante o cartório.
Isso acontece com muita frequência em imóveis antigos, principalmente quando:
- o proprietário faleceu
- foi realizado inventário
- mas o formal de partilha nunca foi registrado
Inventário não registrado: o que isso significa?
Quando uma pessoa falece, os bens deixados precisam ser transferidos legalmente aos herdeiros por meio do inventário.
Ao final do processo é gerado um documento chamado:
Formal de partilha (ou carta de adjudicação)
Esse documento define quem são os herdeiros e qual parte do patrimônio cada um recebe.
No entanto, esse documento por si só não transfere a propriedade no cartório.
Para que a transferência seja efetivada, é necessário registrar o formal de partilha na matrícula do imóvel.
Sem esse registro:
- o imóvel continua juridicamente em nome do falecido
- os herdeiros não são considerados proprietários perante terceiros
Esse é um erro muito comum que gera problemas anos depois.
Problemas de um imóvel com inventário não registrado
Quando o inventário não é registrado no cartório, surgem diversas dificuldades jurídicas e administrativas.
Entre os principais problemas estão:
1. Impossibilidade de venda do imóvel
Nenhum comprador consegue registrar a compra de um imóvel se o vendedor não for o proprietário na matrícula.
2. Dificuldade para financiamento
Bancos exigem que o imóvel esteja regularizado no cartório.
3. Problemas em inventários futuros
Se um herdeiro falecer sem regularizar o imóvel, será necessário realizar inventário sobre inventário.
4. Dificuldade para regularizar construções
Processos como:
- averbação de construção
- desmembramento
- instituição de condomínio
- regularização na prefeitura
normalmente exigem matrícula atualizada.
Como regularizar um imóvel com inventário não registrado
A regularização depende da situação específica do imóvel. No entanto, na maioria dos casos o procedimento segue algumas etapas principais.
1. Localizar a matrícula ou transcrição do imóvel
O primeiro passo é descobrir como o imóvel está registrado no cartório.
Existem três situações possíveis:
Situação 1 — Existe matrícula
Nesse caso, o processo é mais simples. Basta registrar o inventário.
Situação 2 — Existe apenas transcrição antiga
Imóveis antigos podem possuir apenas transcrição no livro do cartório, anterior ao sistema atual de matrículas.
Nesse caso será necessário abrir uma matrícula nova.
Situação 3 — O imóvel não possui registro
Alguns imóveis antigos nunca foram registrados oficialmente.
Nessa situação pode ser necessário:
- retificação de área
- usucapião
- regularização fundiária
2. Registrar o formal de partilha no cartório
Se o inventário já foi concluído judicialmente ou extrajudicialmente, será necessário registrar no Cartório de Registro de Imóveis:
- formal de partilha
- carta de adjudicação
- escritura pública de inventário
Esse registro fará com que o imóvel passe oficialmente para o nome dos herdeiros.
Somente após esse passo o imóvel estará regularizado perante o cartório.
3. Atualizar cadastro na prefeitura
Após o registro do inventário, é importante atualizar também o cadastro municipal.
Isso inclui:
- cadastro imobiliário
- IPTU
- cadastro territorial urbano
Essa atualização evita problemas fiscais e facilita processos futuros de regularização.
4. Regularizar construções existentes
Outro problema muito comum em imóveis herdados é a existência de construções não averbadas.
Mesmo após registrar o inventário, pode ser necessário regularizar a edificação.
Isso normalmente envolve:
- levantamento arquitetônico
- aprovação na prefeitura
- averbação da construção no cartório
Esses processos são complementares à regularização registral.
Quando o inventário é muito antigo
Em alguns casos o inventário foi realizado há 20, 30 ou até 40 anos, e diversos documentos podem estar desatualizados.
Nessas situações pode ser necessário:
- solicitar segunda via do formal de partilha
- atualizar certidões
- localizar matrícula antiga
Mesmo inventários muito antigos ainda podem ser registrados no cartório.
Quando existem vários herdeiros
Outro cenário comum ocorre quando o imóvel possui muitos herdeiros.
Nesse caso, após o registro do inventário, cada herdeiro passa a possuir uma fração ideal do imóvel.
Existem algumas possibilidades:
manter condomínio entre herdeiros
Todos permanecem proprietários do imóvel.
realizar venda conjunta
Todos os herdeiros vendem o imóvel.
fazer desmembramento ou divisão
Quando o terreno permite divisão em lotes.
Esse processo deve ser analisado tecnicamente.
Quando o imóvel não possui registro antigo
Se não existe matrícula ou transcrição antiga, pode ser necessário utilizar outros instrumentos jurídicos para regularizar o imóvel.
Entre eles:
Usucapião
Quando a posse é exercida há muitos anos sem oposição.
Regularização fundiária (REURB)
Quando o imóvel está em área urbana irregular.
Esses processos podem ser conduzidos por profissionais especializados em regularização imobiliária.
Exemplo prático
Imagine o seguinte cenário:
- O dono do imóvel faleceu em 1995
- Foi realizado inventário judicial
- O imóvel foi deixado para três filhos
- O formal de partilha nunca foi registrado
Hoje os filhos desejam vender o imóvel.
Nesse caso será necessário:
- Solicitar segunda via do formal de partilha
- Registrar o inventário na matrícula do imóvel
- Atualizar cadastro na prefeitura
- Somente depois realizar a venda
Sem o registro, a venda não poderá ser formalizada.
Dicas importantes para evitar problemas
Algumas boas práticas ajudam a evitar problemas de regularização.
Sempre registrar o inventário no cartório
O inventário só produz efeitos completos após registro.
Verificar situação da matrícula antes de vender
Isso evita surpresas durante negociação.
Regularizar construções antigas
Imóveis herdados costumam ter obras não registradas.
Organizar documentação do imóvel
Guardar:
- formal de partilha
- certidões
- matrícula atualizada
- documentos da construção
Conclusão
Regularizar um imóvel que possui inventário não registrado é um procedimento relativamente comum no Brasil, especialmente em imóveis herdados há muitos anos.
Embora o inventário determine juridicamente quem são os herdeiros, a propriedade só é transferida oficialmente após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso, o passo fundamental para resolver esse problema é registrar o formal de partilha ou a escritura de inventário na matrícula do imóvel.
Após essa etapa, o imóvel passa a estar regularizado perante o cartório, permitindo:
- venda do imóvel
- financiamento
- regularização de construção
- desmembramento
- transmissão para novas gerações
Se o imóvel também possui outras irregularidades, como falta de matrícula ou construções não averbadas, pode ser necessário realizar procedimentos adicionais de regularização imobiliária.
Quanto antes essa regularização for realizada, menores serão os riscos jurídicos e mais fácil será utilizar o imóvel no futuro.
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