Comprar um imóvel é um sonho para muitos brasileiros. No entanto, uma situação comum gera insegurança: o comprador tem apenas o contrato de compra e venda, mas o imóvel ainda não está regularizado no cartório de registro de imóveis.
Essa dúvida é recorrente: só tenho o contrato de compra e venda, como regularizar o imóvel?
Neste artigo, você vai entender:
- O que significa comprar com contrato sem registro;
- Quais são os riscos de manter o imóvel irregular;
- Como funciona o processo de regularização;
- Vantagens, desvantagens e erros comuns;
- Perguntas frequentes sobre o tema.
Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então vamos continuar…
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O que é o contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda é um documento particular que formaliza a transação entre comprador e vendedor. Ele descreve:
- dados das partes,
- valor da negociação,
- forma de pagamento,
- características do imóvel.
Porém, esse contrato não transfere a propriedade do bem. A propriedade só é adquirida com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis.
Em outras palavras: se você só tem o contrato, ainda não é dono legal do imóvel.
Por que é importante regularizar o imóvel?
Regularizar um imóvel com base apenas no contrato é essencial por diversos motivos:
- Segurança jurídica: garante que você é o legítimo proprietário.
- Possibilidade de financiamento: bancos só aceitam imóveis regularizados como garantia.
- Venda futura: sem escritura registrada, o imóvel não pode ser vendido legalmente.
- Herança e inventário: em caso de falecimento, apenas imóveis regularizados podem ser transmitidos aos herdeiros.
- Valorização: imóveis registrados têm maior valor de mercado.
Como regularizar o imóvel com contrato de compra e venda? Passo a passo
Se você está pensando: “só tenho o contrato de compra e venda, como regularizar o imóvel?”, veja as principais formas de resolver:
1. Verifique a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
- Solicite a certidão de matrícula atualizada.
- Confira quem é o proprietário registrado.
- Identifique se há pendências (como hipotecas, penhoras ou bloqueios).
2. Procure o vendedor para lavrar a escritura pública
- Se o vendedor ainda é o proprietário oficial, as partes devem ir ao cartório para formalizar a escritura pública de compra e venda.
- Depois, essa escritura será registrada no cartório de imóveis, transferindo a propriedade.
3. Quando o vendedor já faleceu
- Será necessário fazer o inventário e partilha para depois transferir a propriedade ao comprador.
- Nesses casos, é comum a necessidade de atuação conjunta com advogado.
4. Quando o imóvel não está registrado em nome de quem vendeu
- É preciso verificar toda a cadeia dominial, podendo ser necessário ações judiciais ou processos de regularização fundiária.
5. Alternativa: Usucapião extrajudicial ou judicial
- Se o comprador tem a posse do imóvel por tempo suficiente (5 a 15 anos, conforme o caso), pode requerer a usucapião.
- O processo pode ser feito em cartório (extrajudicial) ou na justiça.
Erros comuns e como evitar
- Acreditar que contrato particular transfere propriedade
→ O registro é a única forma legal de se tornar proprietário. - Não verificar a matrícula no cartório
→ O contrato pode ser inválido se o vendedor não for o dono registrado. - Adiar a regularização
→ Quanto mais tempo passa, maiores os riscos de complicações (herança, dívidas, penhoras).
Perguntas frequentes (FAQ)
📌 Só tenho o contrato de compra e venda, o imóvel é meu?
Não. O contrato dá direito à posse, mas não transfere a propriedade.
📌 Preciso de advogado para regularizar?
Depende. Para escritura e registro no cartório, não é obrigatório. Mas em casos de inventário, usucapião ou disputas, sim.
📌 Qual o custo da regularização?
Envolve ITBI (2% a 3% do valor do imóvel), escritura pública e taxas cartorárias. Cada município define seus valores.
📌 Posso vender o imóvel apenas com contrato?
Não de forma legal. O comprador não conseguirá registrar em cartório, perpetuando a irregularidade.
📌 O que é usucapião extrajudicial?
É um procedimento em cartório que permite transformar a posse em propriedade, sem precisar entrar com ação judicial, desde que cumpridos os requisitos legais.
O que você deve fazer?
Se você está na situação “só tenho o contrato de compra e venda, como regularizar o imóvel?”, saiba que a solução existe e passa pelo cartório de registro de imóveis.
A regularização pode ser feita por escritura pública, inventário, usucapião ou até regularização fundiária, dependendo do caso.
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