Valor da multa por construção irregular: quanto custa construir sem alvará e como regularizar?
Construir sem aprovação da prefeitura, ampliar um imóvel sem comunicar o município ou executar uma obra diferente do projeto aprovado pode gerar multas por construção irregular, embargo da obra e até ordem de demolição. Essa é uma das dúvidas mais comuns de proprietários, construtores e investidores: qual o valor da multa por construção irregular?
A resposta não é única, porque a penalidade depende da legislação municipal, do tipo de irregularidade, da metragem da obra e do zoneamento. Nesta você vai entender:
- Como é calculada a multa por construção irregular
- Quais fatores aumentam o valor da penalidade
- Diferença entre obra sem alvará, obra em desacordo e obra clandestina
- Outras sanções além da multa
- Como reduzir prejuízos regularizando corretamente
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Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então vamos continuar…
O que é considerado construção irregular?
A construção irregular ocorre quando a obra não atende às exigências legais urbanísticas ou edilícias. As situações mais comuns são:
- Construir sem alvará de construção
- Ampliar a casa sem atualizar o projeto na prefeitura
- Alterar uso (residencial → comercial) sem autorização
- Construir além da taxa de ocupação permitida
- Invadir recuos obrigatórios
- Executar pavimentos extras não aprovados
Em termos técnicos, trata-se de obra em desacordo com o Código de Obras, Plano Diretor ou Lei de Uso e Ocupação do Solo.
Qual o valor da multa por construção irregular?
O valor da multa por construção irregular varia conforme o município, mas geralmente segue três critérios principais:
1. Multa por metro quadrado (m²)
2. Multa fixa administrativa
3. Multa diária (caso de embargo)
📌 Multa por construção irregular na Prefeitura de São Paulo (SP)
1. Quadro legal principal
A penalização por obras irregulares em São Paulo está prevista em normas municipais que disciplinam o Código de Obras e Edificações (COE) e a legislação correlata (como a Lei nº 13.614/2003 e decretos posteriores).
🔹 A execução de obra sem o devido alvará ou em desacordo com o projeto aprovado constitui infração sujeita à aplicação de multas pelo município.
2. Valores básicos de multa
✔️ Lei nº 13.614/2003 – Tipos de penalidades
Esta lei municipal dispõe diretamente sobre valores e critérios de multa para obras realizadas sem licença ou sem regularização:
📍 Multa por obra sem alvará de instalação ou manutenção
➡️ R$ 10.000,00 por metro quadrado da obra ou serviço executado sem o prévio alvará.
📍 Multa diária por dano em vias públicas
➡️ R$ 2.000,00 por metro quadrado de área danificada, por dia até a regularização.
📍 Multa menor – outras infrações urbanísticas
➡️ R$ 300,00 por metro quadrado para infrações diversas às normas do mesmo diploma legal.
📍 Reincidência
➡️ Em casos de repetição da infração pelo mesmo infrator, as multas podem ser aplicadas em dobro, conforme regulamento administrativo previsto pela própria lei e decretos complementares.
3. Multas complementares por legislação recente
Além da Lei nº 13.614/2003, outras normas também preveem multas relacionadas à irregularidade construtiva:
✔️ Lei 18.375/2025 (aprovação declaratória de projetos)
- Multa de R$ 1.000,00 por m² para emissão de Certificado de Conclusão e Regularização quando não cumpridas exigências legais.
- Estipula também multas fixas para outros atos relacionados à obra (como uso indevido de espaço público).
- Multas são atualizadas anualmente pelo IPCA.
Essa lei atua em complemento às multas do Código de Obras, aplicando penalidades adicionais em função da emissão de documentos e licença quando irregularidades são identificadas.
4. Tabela de multas prática (exemplo oficial)
Segundo a tabela de multas do COE, aplicável na cidade:
| Tipo de Infração | Valor da Multa | Unidade |
| Execução de obra sem licença | R$ 130,00 | por m² irregular |
| Reforma irregular | R$ 130,00 | por m² da reforma |
| Reconstrução irregular | R$ 130,00 | por m² |
| Demolição irregular | R$ 18,00 | por m² |
| Muro de arrimo | R$ 65,00 | por metro linear |
| Movimento de terra | R$ 6,00 | por m² |
| Obras sem alvará de implantação | R$ 2.600,00 | valor fixo |
⚠️ Importante: esses valores podem estar integrados à tabela mais ampla do Código de Obras vigente, que é atualizado periodicamente pela prefeitura.
📊 5. Penalidades aplicáveis além da multa
Multas administrativas não são as únicas consequências legais de uma obra irregular em SP:
✔ Embargo imediato da obra, com ordem de paralisação de todas as atividades até regularização.
✔ Intimação para regularização com prazo fixo (ex.: 48 horas) sob pena de multa adicional ou demolição compulsória.
✔ Demolição forçada pelo município em situações extremas, com ressarcimento dos custos ao erário.
✔ Multa diária por descumprimento de intimação de regularização ou embargo.
Outro efeito prático é a aura jurídica comprometida do imóvel: sem regularização, o imóvel pode ficar sem habite-se, inviabilizando financiamentos e venda com garantia bancária.
🧠 6. Casos exemplares de multas elevadas
🏢 Obra de grande porte irregular em São Paulo
Em um caso emblemático no bairro Itaim Bibi, a Prefeitura embargou um prédio construído sem alvará de obra e aplicou multa superior a R$ 2,5 milhões, além de pedido judicial de demolição e multa diária de R$ 50 mil por descumprimento.
Outro caso de repercussão envolve um grande empreendimento (Residência Cidade Jardim) cujo processo judicial manteve multas milionárias por obra considerada irregular, reforçando que, além da multa municipal, decisões judiciais podem agravar penalidades.
7. Fatores que influenciam o valor da multa em SP
Os principais critérios que impactam o cálculo da multa são:
📏 Dimensão da obra irregular
Multas tendem a ser proporcionais à área irregular ou ao volume de serviços realizados sem alvará.
📜 Natureza da irregularidade
Construção completamente clandestina, obra em desacordo com o projeto aprovado ou simples falta de licença influenciam o tipo e a gravidade da multa.
🔁 Reincidência
Infrações repetidas pelo mesmo infrator podem ser punidas com multas em dobro, conforme regulamentação municipal.
🏗️ Danos ao patrimônio público
Obras que causam danos ao passeio, via pública ou infra-estrutura urbana implicam multas adicionais e potencial ressarcimento.
⚖️ 8. Procedimentos após aplicação da multa
Após a lavratura do auto de infração e multa, o infrator tem o direito de:
- Apresentar defesa administrativa no prazo estipulado pela notificação.
- Protocolar pedido de regularização com apresentação de projetos e ART.
- Se não atendido, a prefeitura pode emitir multa diária até a regularização.
Tipos de irregularidades e impacto na multa
Obra sem alvará
É a infração mais comum. A prefeitura entende como construção clandestina.
Consequências:
- Multa por m²
- Multa administrativa
- Embargo imediato
Obra em desacordo com o projeto
O alvará existe, mas a execução não segue o aprovado.
Exemplo: projeto previa 2 pavimentos e foram feitos 3.
Consequências:
- Multa mais alta
- Possível exigência de demolição parcial
Construção em área não edificável
Situações graves:
- Área de preservação permanente (APP)
- Faixa non aedificandi
- Área pública
Aqui a multa é maior e pode haver demolição obrigatória.
Outras penalidades além da multa
A multa por construção irregular é apenas uma das consequências.
Você também pode sofrer:
- Embargo da obra
- Cassação do alvará
- Demolição
- Impedimento de averbar a construção no cartório
- Impossibilidade de vender com financiamento
- Problemas com o INSS da obra (CNO/SERO)
Como a prefeitura descobre uma obra irregular?
Muitos acreditam que não serão fiscalizados, mas a fiscalização ocorre por:
- Denúncia de vizinhos
- Imagens de satélite
- Vistorias de rotina
- Pedido de habite-se
- Processo de regularização futura
É possível reduzir ou anular a multa?
Sim, em alguns casos.
Situações que podem ajudar:
✔ Regularização espontânea
✔ Pedido de alvará corretivo
✔ Lei de anistia municipal
✔ Erro de metragem constatado
Como regularizar uma construção irregular
Passo 1 — Levantamento da obra existente
- Medição completa
- Planta “as built”
- Memorial descritivo
Passo 2 — Verificação da legislação
Conferir:
- Recuos
- Taxa de ocupação
- Coeficiente de aproveitamento
- Gabarito
Passo 3 — Projeto de regularização
Elaboração técnica com ART/RRT.
Passo 4 — Protocolo na prefeitura
Solicitação de:
- Alvará de regularização
- Habite-se corretivo
Passo 5 — Averbação no cartório
Após regularizar na prefeitura, averba-se na matrícula.
Conclusão
O valor da multa por construção irregular pode variar de alguns milhares a dezenas de milhares de reais, dependendo da gravidade e da área irregular. Além do prejuízo financeiro, há risco jurídico e perda de valorização do imóvel.
A melhor estratégia é regularizar o quanto antes, com apoio técnico, evitando multas maiores e possíveis demolições.
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