Como fazer a Regularização de uma Demolição?

Aprenda nesse aula tudo que precisa saber sobre AVERBAÇÃO DE DEMOLIÇÃO, O QUE É E COMO EMITIR O ALVARÁ DE DEMOLIÇÃO e também COMO REGULARIZAR CONSTRUÇÃO JÁ DEMOLIDA.

Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então vamos continuar…

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Nesse artigo veremos:

• Entender quando a demolição precisa ser regularizada
• Executar corretamente a regularização da demolição na prefeitura
• Solicitar a averbação da demolição no Cartório de Registro de Imóveis
• Evitar erros que geram indeferimento, multas ou problemas fiscais
• Integrar corretamente Prefeitura, Cartório e Receita Federal (quando aplicável)

1. O QUE É A REGULARIZAÇÃO DE DEMOLIÇÃO?

Regularização de demolição é o processo administrativo e registral que formaliza a retirada jurídica de uma edificação existente, quando:

• A construção já foi demolida, ou
• A demolição ainda será executada, mas precisa de autorização prévia

Isso é necessário quando a edificação está legalizada, ou seja:

• tem alvará
• tem habite-se
• está averbada na matrícula do imóvel

Se está averbada, ela existe juridicamente — e precisamos “retirar” esse registro.

 2. QUANDO A DEMOLIÇÃO PRECISA SER REGULARIZADA?

A regularização é obrigatória quando:

✅ A edificação consta na matrícula do imóvel
✅ Existe habite-se ou cadastro ativo na prefeitura
✅ O imóvel será:

• desmembrado
• remembrado
• vendido
• financiado
• utilizado para novo projeto
• usado como garantia bancária

❌ Não regularizar pode gerar:

• IPTU indevido
• impedimento de novos projetos
• negativa de registro em cartório
• problemas em financiamentos

 3. ETAPA 1 — REGULARIZAÇÃO DA DEMOLIÇÃO NA PREFEITURA

3.1 Modalidades possíveis

A prefeitura pode exigir:

• Alvará de Demolição (prévio)
• Regularização de Demolição (posterior), quando já demolido

Isso depende do município.

3.2 Documentos exigidos

Produzidos pelo profissional

• Planta de demolição ou croqui
• Relatório técnico de demolição
• ART ou RRT de:
  • demolição
  • responsabilidade técnica
• Memorial descritivo da demolição

Do imóvel

• IPTU atualizado
• Cadastro imobiliário
• Projeto aprovado original (se houver)
• Habite-se (se existir)

Do proprietário

• RG e CPF
• Comprovante de endereço
• Procuração (se aplicável)

3.3 Pontos técnicos importantes

• Algumas prefeituras exigem:
  • plano de gerenciamento de resíduos (PGRCC)
  • indicação de destino do entulho
• Em áreas urbanas densas, pode haver exigência de:
  • medidas de segurança
  • tapumes
  • proteção a vizinhos

 4. ETAPA 2 — ATUALIZAÇÃO CADASTRAL E FISCAL

Após aprovação da demolição:

• A prefeitura:
  • baixa a edificação do cadastro
  • recalcula o IPTU (apenas terreno)
• Pode emitir:
  • certidão de demolição
  • certidão de inexistência de edificação

Esse documento é fundamental para o cartório.

5. ETAPA 3 — AVERBAÇÃO DA DEMOLIÇÃO NO CARTÓRIO

5.1 Por que averbar?

Enquanto a construção estiver na matrícula:

• Ela continua existindo juridicamente
• O imóvel estará irregular para qualquer novo ato

5.2 Documentos para averbação

Normalmente exigidos:

• Requerimento do proprietário
• Certidão de demolição da prefeitura
• ART/RRT da demolição
• Matrícula atualizada
• Documento de identidade do proprietário

5.3 Resultado da averbação

A matrícula passa a constar algo como:

“Averbada a demolição da edificação anteriormente existente, conforme certidão expedida pela Prefeitura Municipal.”

A partir daqui:
✅ O imóvel passa a ser somente terreno
✅ Está apto para:

• desmembramento
• novo projeto
• venda
• financiamento

6. DEMOLIÇÃO E RECEITA FEDERAL (CNO / SERO / CND)

Atenção: isso gera muita dúvida.

Regra geral:

Demolição NÃO gera INSS de obra, pois não há construção.

Porém:

• Se a edificação gerou CNO no passado
• Se há pendência de regularização da obra antiga
• Se nunca foi feita aferição de obra

Pode ser exigido:

• encerramento de CNO
• regularização via SERO antes da baixa

⚠️ Cada caso deve ser analisado individualmente.

7. ERROS MAIS COMUNS (E COMO EVITAR)

❌ Demolir sem autorização quando exigida
👉 Verificar legislação municipal antes

❌ Não averbar a demolição no cartório
👉 Sempre conferir a matrícula

❌ Achar que “demolir fisicamente resolve”
👉 O problema é jurídico, não físico

❌ Não dar baixa no IPTU
👉 Pode gerar cobrança indevida por anos

❌ Iniciar novo projeto sem regularizar a demolição
👉 Projeto pode ser indeferido

 8. PRAZOS MÉDIOS

• Prefeitura: 15 a 60 dias
• Cartório: 5 a 15 dias
• Processo completo: 30 a 90 dias (em média)

9. CHECKLIST RÁPIDO — DEMOLIÇÃO REGULAR