USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: Como Conseguir a Escritura do seu Imóvel MAIS RÁPIDO e BARATO
Você possui um imóvel há anos, cuida dele como se fosse seu, paga as contas, mas não tem a escritura em seu nome? A usucapião pode ser a solução para formalizar essa propriedade! E a boa notícia é que, desde 2015, com a introdução da usucapião extrajudicial, esse processo pode ser mais rápido e, em muitos casos, mais econômico do que a via judicial. Entenda como funciona!
Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então vamos continuar…
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O que é Usucapião?
Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade. Isso significa que, ao preencher certos requisitos legais, a pessoa que possui o imóvel como se fosse dona por um determinado período, de forma contínua e sem oposição, pode se tornar a proprietária legal, mesmo que não tenha um contrato de compra e venda formal.
Principais Requisitos Gerais da Usucapião:
Posse Mansa e Pacífica: Exercer a posse do imóvel sem violência, clandestinidade ou oposição do proprietário registral ou de terceiros.
Posse Ininterrupta e Contínua: A posse deve ser exercida pelo tempo exigido em lei, sem interrupções significativas.
Animus Domini (Intenção de Ser Dono): Agir como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel, arcando com suas despesas (IPTU, taxas, manutenção) e dando a ele sua função social (moradia, atividade produtiva).
Tempo de Posse: Varia conforme a modalidade de usucapião (de 2 a 15 anos).
Usucapião Judicial vs. Extrajudicial: A Grande Vantagem
Tradicionalmente, a usucapião era um processo exclusivamente judicial, conhecido por ser demorado. No entanto, o Código de Processo Civil de 2015 (art. 216-A da Lei de Registros Públicos) possibilitou a usucapião extrajudicial, realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel.
Vantagens da Extrajudicial:
Celeridade: Geralmente muito mais rápida que a via judicial.
Menor Custo (Potencial): Pode ser mais econômica, dependendo do caso, ao evitar custas processuais longas, embora envolva emolumentos cartorários.
Menos Burocracia (Relativa): O procedimento em cartório é mais direto, embora exija documentação rigorosa.
Requisitos Essenciais para a Usucapião Extrajudicial:
Assistência Obrigatória de Advogado: O pedido deve ser obrigatoriamente assinado por um advogado.
Ata Notarial: Lavrada por um Tabelião de Notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores (se houver soma de posses), suas características e circunstâncias. O tabelião pode realizar diligências no local.
Planta e Memorial Descritivo: Assinados por profissional legalmente habilitado (engenheiro ou arquiteto) e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes (vizinhos). A anuência expressa dos vizinhos é crucial. Se não houver anuência, o tabelião tentará notificá-los.
Certidões Negativas: Dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando a inexistência de ações possessórias ou petitórias contra o possuidor.
Justo Título e Boa-Fé (para modalidades específicas): Documentos que demonstrem a origem da posse, como um contrato de promessa de compra e venda, mesmo que não registrado, para algumas modalidades de usucapião que exigem prazos menores (ex: usucapião ordinária – 10 anos, ou 5 anos se houver investimento social/econômico).
Passo a Passo Simplificado da Usucapião Extrajudicial:
Contrate um Advogado: O primeiro passo é buscar um advogado especialista em direito imobiliário.
Reúna a Documentação: O advogado irá orientar sobre todos os documentos necessários, incluindo provas da posse (contas antigas, fotos, testemunhas, comprovantes de pagamento de IPTU, etc.).
Providencie a Ata Notarial: O tabelião irá formalizar a constatação do tempo e das características da posse.
Contrate um Profissional técnico para Elaborar a Planta e Memorial Descritivo: Com engenheiro/arquiteto, obtenha a anuência dos vizinhos.
Requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis: O advogado formalizará o pedido junto ao RGI, anexando toda a documentação.
Análise pelo Oficial do Cartório: O oficial verificará a conformidade de todos os documentos. Poderá haver publicação de edital para ciência de terceiros interessados.
Notificações: O proprietário registral (se houver e for encontrado) e as Fazendas Públicas (União, Estado, Município) serão notificados para se manifestar.
Registro da Propriedade: Se tudo estiver em ordem e não houver impugnação fundamentada, o oficial do cartório registrará a aquisição do imóvel por usucapião em nome do requerente, abrindo uma nova matrícula ou averbando na existente.
Quais os custos para a regularização de imóvel através da Usucapião?
Honorários advocatícios.
Emolumentos do Tabelionato de Notas (para a ata notarial).
Custos com engenheiro/arquiteto (planta e memorial).
Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (processamento e registro).
Possíveis impostos (ITBI geralmente não incide na usucapião por ser forma originária de aquisição, mas é bom confirmar a legislação local).
Um Caminho Viável para a Escritura
A usucapião extrajudicial representa um avanço significativo para quem busca regularizar a propriedade de um imóvel que ocupa há anos. Embora exija uma preparação documental cuidadosa e a assistência de um advogado, é uma alternativa que pode poupar tempo e recursos em comparação com o processo judicial. Se você se enquadra nos requisitos, consulte um especialista e dê o primeiro passo rumo à segurança jurídica da sua escritura em 2025 e 2026!
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