A PCI (Proposta de Construção Individual) é a nova planilha da Caixa, que vem para substituir a PFUI (Planilha de Financiamento de Unidade Individual). Essa mudança ocorreu em junho de 2021 e está gerando opiniões diversas sobre ela. Falaremos mais disso daqui a pouco.
Olá, tudo bem? Meu nome é Rodolfo Marques (@eng.rodolfo.marques) sou Engenheiro Civil. Especialista em Estruturas e MBA em Gestão de Projetos. Então, vamos começar…
Para quem ainda não trabalha nessa área, a PCI é a proposta de construção, conclusão, ampliação ou melhoria/reforma feita pelo proponente (que é a pessoa que deseja receber esse financiamento) para a Caixa, e ela analisará e decidirá se aceita ou não.
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Uma das maiores mudanças da planilha é o gerenciamento praticamente total usando apenas a própria PCI. Ela está dividida em 4 abas.
Na primeira aba temos:
A identificação
Onde será preenchido todos os dados pessoais do proponente e do Responsável técnico pelo projeto e execução da obra.
Outro campo fundamental é a identificação do imóvel proposto, que identificará os dados completos de onde será essa construção. Alguns dados podemos que podemos destacar são as coordenadas geográficas e também a Certidão de Matrícula, por isso só é possível financiar um imóvel totalmente regular. Se você deseja aprender mais sobre regularização de imóveis, conheça nosso curso on-line, clique aqui para ter mais informações.
Documentação para análise técnica
Será preenchida de forma fácil itens como: Alvará, ART, RRT, TRT, projeto legal.
É necessário também informar dados do projeto, tipologia do imóvel e sistema construtivo.
Memorial descritivo
Nessa parte deverá ser discriminado a solução prevista em projeto para caracterizar o padrão de acabamento. Itens como: Cobertura, Paredes externas e internas, teto, esquadrias e outros.
Custos
Para subsidiar a análise de viabilidade econômico-financeira, deve-se incluir os custos de todos os serviços necessários à execução do imóvel. Essa parte houve uma boa simplificação em relação a antiga planilha, pois não há mais subitens como por exemplo tínhamos o serviço de Esquadrias e deveríamos colocar subitens (como portas e janelas) com seus custos separados. Agora podemos somar todos os custos e discriminar apenas no serviço esquadrias.
Ao ir informando os valores na planilha já temos o cálculo automático das incidências aceitáveis de cada serviço. Com isso, fica bem mais simples identificar qual serviço está fora.
Outra mudança é a inclusão do BDI tanto para construtoras quanto para profissionais autônomos. A diferença está na porcentagem máxima permitida, que pode chegar a 18% para construtoras e 6% para autônomos.
Outros serviços
Quando houver custos adicionais, não contemplados nos custos referenciais, como por exemplo: Fundações especiais, cortes, aterros, contenções, elevadores e etc. Todos estes serviços são justificados em serviços adicionais.
Poligonal do terreno
Agora também é necessário inserir a poligonal do terreno, que pode ser a partir do Google Earth ou planta do loteamento.
Cronograma Físico Financeiro
Junto com os custos o cronograma eram um dos principais motivos de erros ao preencher a planilha. Agora essa etapa também está simplificada, bastando ser preenchida apenas a porcentagem da etapa.
Na segunda aba temos a proposta de reprogramação de cronograma.
Só será preenchida essa aba em caso de necessidade de mudar o cronograma inicial. No quadro-resumo há basicamente duas colunas: Cronograma Original e Cronograma Reprogramado. Neles deverão ser colocados a porcentagem de evolução e acumulado. Não pode se esquecer de deixar a justificativa da mudança.
Terceira aba, reprogramação do projeto.
Aqui é usado para fazer alteração de projeto ou especificação. Será uma proposta de alteração onde deve descrever a solução acatada na contratação da operação e descrever também a alteração proposta e a justificativa técnica. É importante detalhar a proposta, embasar técnica e financeiramente a alteração com informações que permitam avaliar se a solução proposta mantém ou eleva o desempenho técnico em relação a solução contratada. Para auxiliar na sua justificativa utilize documentos complementares para detalhar melhor a mudança.
Na última aba, temos a PLS.
A PLS é a planilha de levantamento de serviços, as vistorias agora serão feitas pelo fiscal do banco apenas em 2 etapas. Serão realizadas duas vistorias presenciais OBRIGATÓRIAS com 30% e 85% de evolução da obra. (Antes eram feitas vistorias a cada etapa de obra definida no cronograma da PFUI).
As demais liberações devem ser efetuadas considerando o percentual de evolução constante na PCI (Aba PLS).
Disponíveis apenas para CONTRATOS ASSINADOS a partir de 19 de julho de 2021. Para contratos anteriores o fluxo permanecerá inalterado, prioritariamente, com vistorias alternadas.
Com isso o próprio responsável técnico da obra deverá preencher as etapas na PLS. Deverá acrescentar além das informações, um relatório fotográfico.
A apresentação fotográfica deve ter no mínimo uma foto da fachada frontal, uma de cada fachada lateral (quando for possível) e uma dos fundos. Na parte interna da construção será necessária uma fotografia de cada cômodo. Para a fase de serviços preliminares e das fundações pode se tirar apenas uma ou duas fotos, desde que se visualize a execução da fundação.
Os documentos devem ser entregues em arquivo digital e também impressos e assinados.
Se você quer aprender como preencher a planilha PCI corretamente e também sobre Construções Financiadas, podemos te ajudar com o curso Projetos Financiados do Facilitando a Engenharia.
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Em resumo, a PCI veio para simplificar o preenchimento da proposta. Porém, o trabalho que se tem por trás será o mesmo. Você terá que elabora um cronograma correto da obra, terá que fazer o orçamento de custos total e de cada etapa para poder gerenciar de forma correta e prevenir imprevistos que podem acontecer.
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